El Cap Rate o tasa de capitalización se muestra como un porcentaje del flujo de efectivo mensual que te dejará una propiedad en relación con su precio de venta.
Es decir si una propiedad tiene un precio de $1,000,000 de pesos y sabes que la puedes rentar en aproximadamente $7,000 pesos al mes es decir un ingreso de $84,000 pesos al año su Cap Rate es de 8.4%. Calculado de manera simple.
Sin embargo, para obtener el Cap Rate real hay que tomar en cuenta el NOI Net Operating Income ó Ingreso Operativo Neto que es la suma de todos los ingresos que genera el inmueble menos todos los gastos de operación y mantenimiento del inmueble.
Los ingresos operativos en inmuebles de oficinas, comercio ó industria toman en cuenta otras fuentes de ingreso como renta de espacios de estacionamiento, bodegas, salas de juntas, business center por poner algunos ejemplos.
Estos ingresos se suman al ingreso que genera el área neta rentable.
En el caso de una vivienda, no hay otras líneas de ingreso por lo que solamente se toma en cuenta la renta mensual pactada.
Siguiendo el ejemplo anterior, si la renta es de $7,000 pesos, no se tiene otra línea de ingreso y se tiene un gasto de mantenimiento mensual de $300 pesos. El verdadero NOI es $6,700 pesos o lo equivalente a un ingreso de $80,400 pesos al año.
Entonces el CAP Rate es de
($80,400/$1,000,000)100= 8.04%
Elementos que se toman en cuenta como gastos operativos son:
Seguridad de inmueble
Administración
Servicios de agua luz gas etc.
Mantenimiento
No todos los elementos de gasto operativo aplican a todos los inmuebles. Cada uno depende del acuerdo hecho en el contrato.
El Cap Rate que calculamos en este ejemplo es basado en que la propiedad está estabilizada, es decir, está ocupada o rentada arriba del 80% de su capacidad.
Para una vivienda básicamente la estabilización es de 0% o 100%. Es decir o está rentada o está vacía, pero para una propiedad industrial, comercio u oficinas su porcentaje estabilizado es de al menos 80% de su área neta rentable.
Con este dato del Cap Rate es sencillo poder saber el monto de flujo mensual que te generará una propiedad en relación a su precio de venta.
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